En el caso de la dación en pago de parte de un edificio con el objeto de saldar deudas, sólo los inquilinos con contrato de alquiler de renta antigua, los que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos tendrán derecho de tanteo, mientras que los alquileres posteriores no lo tienen.
Así, lo reconoce la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), de 30 de junio de 2011, en la que también se admite que cuando lo que se da no es un edificio en su totalidad, sino todas las fincas cuya propiedad tiene en aquél el transmitente, debe tenerse en cuenta que en la Ley de 1964 no existía una previsión similar a la que contiene el artículo 25.7 de la Ley de 1994 que excluye el derecho de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.
El Tribunal Supremo en sentencias de 21 de octubre de 2005 y 19 de octubre de 2006 dictaminó que aunque puedan aplicarse por analogía algunas de las normas de la compraventa, no por ello pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios jurídicos.
Por ello, indica la DGRN que existe una diferencia radical entre la regulación del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que rige para los arrendamientos concertados mientras estaba vigente dicho texto legal y aquellos otros que se rigen por la vigente Ley de 1994, cuyo artículo 25.1 establece el derecho de adquisición preferente sólo para el caso de que la vivienda sea arrendada, por lo que, al no extenderlo a otros supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), no cabe aplicar el derecho de tanteo a la dación en pago.
Modificaciones legales
La disposición transitoria segunda de la Ley de 1994 establece que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistían en la fecha de su entrada en vigor, continuarían rigiéndose por las normas sobre el contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma, en los que no se incluye la dación en pago. Por ello, determina la DGRN que estos inquilinos pueden ejercitar tal derecho.
La sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2010 estableció que negar el derecho de retracto ejercitado al amparo de la Ley de 1964, por producirse una venta en bloque de varios pisos o locales de un edificio, supondría dejar en manos del propietario-arrendador y del nuevo adquirente la facultad de decidir si el arrendatario puede ejercitar o no un derecho que tiene legalmente reconocido.
Como consecuencia de estos razonamientos y dada la diferente de regulación entre los textos de 1964 y 1994, la DGRN resuelve la cuestión aplicando las disposiciones de la primera, que reconocen al inquilino los derechos de tanteo y de retracto, por lo que se acredita la obligación de notificar la cesión en pago, para que el inquilino los pueda ejercer en la dación en pago.
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